تصمیم در بدترین زمان ممکن
نحوه محاسبه و اعمال فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن در قالب آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون جدید مالیات‌های مستقیم به تصویب هیئت دولت رسید که بر اساس مصوبه جدید «سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها، بساز و بفروش‌ها و تعاونی‌های مسکن» و همچنین «سازنده‌های حقوقی یا همان شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان» مکلفند برای فروش آپارتمان‌هایی که پروانه ساخت آنها از ابتدای سال ۹۵ به بعد صادر شده است، بر اساس فرمول جدید به ادارات مالیاتی پرداخت کنند. مطابق متن 14ماده‌ای مصوبه هیئت دولت درباره «فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن» سازنده‌های حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند. سازنده‌های حقیقی؛ اما متناسب با میزان درآمد که در سه سطح «تا 50 میلیون تومان»، «تا 100 میلیون» و «بیش از 100 میلیون» طبقه‌بندی شده، برای پرداخت این نوع مالیات، مشمول نرخ‌های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. این نوع مالیات تا پیش از این مصوبه هیئت دولت، از عوامل «ساخت و فروش مسکن» دریافت می‌شد، با این تفاوت که در «فرمول قدیم»، پایه محاسبه مالیات، «ارزش منطقه‌ای املاک» بود و مطابق آن، سازنده‌ها در زمان اولین فروش آپارتمان، مبلغی در حدود 1/0 درصد کل قیمت روز یک واحد مسکونی، مالیات پرداخت می‌کردند. اما در «فرمول جدید»، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «ارزش منطقه‌ای املاک» به «میزان درآمد یا همان سود سازنده» تغییر پیدا کرده است. فرمول جدید مالیاتی به امتیاز ساخت‌وساز در شهرهای کوچک و کمتر از 100 هزار نفر جمعیت مربوط می‌شود. ساخت‌وسازهای مسکونی در شهرهای کوچک، از پرداخت مالیات بر ساخت و فروش با فرمول جدید، معاف هستند. این معافیت، به تقویت انگیزه عرضه مسکن و هدایت سرمایه‌گذاری به شهرهای مستعد جمعیت‌پذیری منجر می‌شود. امتیاز بعدی به ساخت‌وسازهای بافت فرسوده مربوط است که سازنده‌های بافت فرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف می‌شوند. فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن باعث می‌شود میل به حرفه‌ای‌سازی کاهش‌یافته و حتی «انصراف احتمالی» شرکت‌های ساختمانی از ساخت در قالب سازنده حقوقی و «تغییر چهره» به سازنده حقیقی صورت پذیرد. چون سازنده‌های حقوقی، بدون لحاظ میزان درآمد، یک نرخ ثابت 25درصد است؛ اما برای شخصی‌سازها (سازنده‌های حقیقی)، بر حسب مبلغ درآمدشان، به صورت شناور 15 تا 25درصد تعیین شده است. امتیاز بعدی شخصی‌سازها معافیت از پرداخت کل مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار و سال‌های بعد از آن است در‌حالی‌که سازنده‌های حقوقی، هر زمان که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه را بپردازند یا سازنده‌های حقیقی برای استفاده از معافیت 100درصدی در پرداخت مالیات، در سال چهارم اقدام به فروش کنند. یک نگرانی دیگر هم وجود دارد، مصوبه اقتصادی که دولت درباره مالیات بر ساخت‌وساز تصویب کرد، از جمله عوامل بازدارنده تولید و همچنین به فروش نرسیدن واحدهای آماده است. در شرایط فعلی که قدرت خرید، پایین است و متقاضی خرید مسکن وجود ندارد، دریافت مالیات بر درآمدهای احتمالی باعث می‌شود انگیزه سازندگان برای ساخت‌وساز کاهش یابد و در نهایت انبوه‌سازان مالیات را از خریداران دریافت می‌کنند و این اقدام افزایش قیمت مسکن و کاهش ساخت‌وساز را در پی خواهد داشت. در ضمن کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند؛ فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، در «بدترین زمان ممکن» به لحاظ همزمانی با آستانه رونق ساخت‌وساز و گذار از دوره احیا و نقاهت بازار، به اجرا درآمده است.